Ипотека: проблемы погашения ипотечного кредита. Правила погашения ипотеки

21-05-2012

Ипотека, ипотечное кредитование – все это правовые инструменты, позволяющие человеку стать собственником долгожданного жилья. Среди плюсов ипотеки специалисты отмечают возможность оформить квартиру (земельный участок, дом, другую недвижимость) в собственность уже сегодня, а не копить на неё долгие годы. Кроме того, процентные ставки при ипотечном кредитовании значительно ниже, чем по иным видам кредитов. Несмотря на то, что при ипотеке заемщик ограничен в распоряжении заложенным имуществом (не имеет, например, права подарить его), все члены семьи заемщика имеет право быть зарегистрированными в приобретенной квартире, сразу после оформления ей в собственность заемщика.

Выплата долга при ипотечном кредитовании растягивается на долгие годы, и в этом, с одной стороны минус ипотеки. Но с другой стороны, именно такая форма выплат наиболее безболезненна для кошелька заемщика – расчет ежемесячного платежа должен быть соизмерим с ежемесячным совокупным доходом всей семьи заемщика и не должен превышать 30-40% от семейного бюджета. Только в этом случае, выплата кредита не станет тяжким бременем для заемщика. В связи с этим, хотелось бы отметить, что определяясь с условиями ипотечного кредитования, заемщику очень важно правильно выбрать валюту займа – лучше всего выбирать такую валюту, в которой заемщик получает свой основной доход – это позволит не терять лишние средства при переводе денег из одной валюты в другую при оплате кредита.

Таким образом, кто бы что ни говорил, у ипотеки есть свои плюсы. А вот решать, насколько ипотечное кредитованиеподходит именно вам, должен каждый сам. При этом, очень важно знать заранее, чем может закончиться ипотека, при неблагоприятном развитии ситуации – если в силу тех или иных причин, заемщик будет не в состоянии вернуть кредит. Но прежде чем перейти к рассмотрению таких последствий, несколько слов хотелось бы сказать о том, на каком основании банки могут отказать в ипотечном кредитовании.

Основания для отказа банка в ипотечном кредитовании

Еще на самом раннем этапе процедуры получения кредита для приобретения недвижимости под ипотеку, потенциальный заемщик может столкнуться с отрицательными сторонами такого явления, как ипотечное кредитование – банк может отказать в кредите. В некоторых случаях, устранить причины, по которым банк отказывает в кредитовании, можно до подачи заявки в кредитное учреждение, если знать об этих причинах заранее. Итак, банк может отказать в выдаче кредита в следующих случаях:

-передаваемое в залог жилье не соответствует определенным требованиям банка, предъявляемым к закладываемой недвижимости. Банк, предоставляя кредит, желает получить в залог ликвидный вид недвижимости, поэтому и требуют от заемщика выполнения определённого перечня условий, касающихся объекта залога, например, такие как: определённый тип перекрытий, тип здания, год постройки, правильность эксплуатации и т.д.

-отсутствие у будущего заемщика необходимой денежной суммы для оплаты первоначального взноса (либо отсутствие иной, уже имеющейся недвижимости, которая могла бы выступить в виде дополнительного залога).

-юридическая чистота сопроводительных документов на объект выбранной недвижимости. Особенно это актуально, когда под ипотеку передается жилье в новостройках. В данном случае довольно часто возникают проблемы с документацией, что является основанием для отказа банка в кредитовании.

-отсутствие постоянной регистрации будущего заемщика в месте приобретения недвижимости (нахождения банка), отсутствие гражданства РФ.

-возраст потенциального заемщика. Естественно, заемщиком не может быть лицо моложе 18 лет. Помимо этого, банком может быть установлен верхний возрастной предел – в силу того, что из-за возраста заемщик может просто не успеть выплатить кредит.

-имеющаяся у будущего заемщика отрицательная кредитная история. Если когда-то заемщик уже брал любой вид кредита в другом банке и нарушал условия кредитования (например, не выплачивал платежи в срок), то это является веским основанием для отказа в ипотеке

-сведения о доходах заемщика. В данном случае, банк, получив такие сведения и произведя определенные расчеты, может прийти к выводу, что будущий заемщик, учитывая его доходы, будет не в состоянии вернуть кредит, в связи с чем, в выдаче денег банк отказывает. Решить такую проблему можно привлечением созаемщиков – в этом случае, их доход также будет включен в расчет по кредиту.

Данный список основания для отказа не является исчерпывающим – в каждом кредитном учреждении могут иметься дополнительные пункты, которым должен соответствовать заемщик по ипотечному кредиту. Следует знать, что в некоторых случаях, возможно получение кредита без соответствующей документации, но в этом случае, кредитные ставки бывают сильно завышены.

Проблемы погашения ипотечного кредита: пути разрешения, возможные последствия

И общественное мнение, и мнение специалистов единодушно сводятся к тому, что прежде чем взять ипотеку стоит хорошенько взвесить свои финансовые возможности. Но сколько бы человек не планировал, в жизни подчас происходят события, которые заранее предположить невозможно. Может получиться так, что в какой-то момент финансовое положение заемщика измениться настолько, что он не сможет выплачивать кредит. Чем это грозит.

Если возникла ситуация, при которой погашать кредит заемщику становится трудно, то, прежде всего, необходимо постараться урегулировать этот вопрос с банком. Как правило, банки готовы сделать реструктуризацию, уменьшив платежи до размера, который доступен заёмщику.

Еще одним способом облегчить себе бремя выплаты кредита, является страховка. Страховкой можно погасить часть кредита в случае потери работы, частичной трудоспособности и т.д., но только при условии, что все вышеперечисленные риски оговорены в заключенном страховом договоре – только в этом случае страховка будет выплачена.

Так же, вариантом для потерявшего платежеспособность заемщика погашать кредит по ипотеке, является перекредитование – то есть оформление еще одного кредита – уже в другом банке, с целью погашения кредита по ипотеке. Однако стоит иметь в виду, что, во-первых, другой банк может отказать в выдаче лицу, уже имеющему кредит, ссуды. Во-вторых, следует реально оценить свои силы – поскольку выплачивать придется уже два долга. В данном случае, главное, чтобы заемщик своими действиями не усугубил итак сложную для себя ситуацию.

Можно найти покупателя на недвижимость, который и погасит долги перед банком, и станет владельцем имущества. При этом необходимо помнить, что, прежде всего, покупателю недвижимости придется погасить кредит, и только потом с ним может быть заключен договор купли – продажи недвижимости, поскольку пока не выплачен кредит, недвижимость нельзя продать, обменять, подарить. В противном случае могут возникнуть проблемы, которые придется решать через суд.

Одним словом, варианты благополучного разрешения проблем выплаты кредита есть. Однако, решать такие проблемы необходимо быстро, поскольку в случае неоднократных задержек выплат ежемесячных платежей, банк устанавливает для должника штрафы и начисляет пени, которые ухудшают и без того сложное финансовое положение человека.

В том случае, если заемщик регулярно задерживает выплаты по кредиту, банк может выдвинуть требование по досрочному погашению всей суммы задолженности. Если заемщик не имеет средств для погашения кредита, ему предлагается вариант продажи недвижимости, заложенной под ипотеку, или передачи ее для проведения продажи банком. В такой ситуации, безусловно, лучше чтобы заемщик добровольно согласился на продажу недвижимости, поскольку в противном случае вопрос будет решать в судебном порядке.

Самым сложным для заемщика в данной ситуации является продажа недвижимости. В данном случае, квартиру (либо иную заложенную недвижимость) необходимо продать по такой цене, чтобы полученной в результате сделки суммы хватило на погашение как ипотечного кредита перед банком, так и всех штрафов и пени, начисленных кредитным учреждением. В противном случае, даже после продажи недвижимости, заемщик останется должен банку. Если заемщик уклоняется от выплат банку, банк взыскивает с заемщика платежи через суд. Суд выдает исполнительные листы, на основании которых описывается иное имущество заемщика, так же исполнительные листы направляются по месту работы должника. Необходимо помнить, что в случае злостного уклонения от уплаты долга, в отношении заемщика могут возбуждаться уголовные дела.

В случае, если у заемщика возникают финансовые проблемы с выплатой кредита, обязательно стоит искать приемлемые пути выхода из сложившейся ситуации. И, конечно же, совершенно неправильным является поведение заемщика, при котором он не уплачивает банку ежемесячные платежи, не делает попыток изменить свое финансовое положение – то есть пускает дела на самотек, и, к тому же, никак не реагирует на соответствующие уведомления о задолжностях от кредитной организации. Хотя выселение – это достаточно редкая процедура, производимая при долгах по ипотечным кредитам, тем не менее, она имеет место быть. Выселение заемщика из заложенной квартиры возможно в том случае, если банк произвел его уведомление не позднее, чем за месяц до предполагаемой даты выселения. За это время заемщик должен либо найти денежные средства для погашения долга, либо новое место жительства.

По закону, если у выселенного из приобретенной под ипотеку квартиры заемщика нет другого жилья, ему должно быть предоставлено альтернативное жилье (из резервного жилищного фонда) на время, пока заемщик не решит свои жилищные проблемы. Однако, на практике данное положение закона в силу тех или иных причин не всегда реализовывается.

Порядок погашения записи об ипотеке

После того, как кредит по ипотеке полностью выплачен заемщиком, необходимо погасить запись об ипотеке. Погашение записи об ипотеке производится на основании заявления обеих сторон ипотечного договора (заемщика и банка) совместно поданного в органы государственной регистрации . В случае с закладной (закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца: 1- на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке; 2 - право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество – ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», N 102-ФЗ от 16.07.98). запись погашается:

-на основании заявления, составленного законным владельцем закладной (банком), с одновременным предоставлением закладной ;
-на основании заявления заемщика, с предъявлением им закладной, содержащей отметку банка о том, что обязательства перед ним исполнены в полном объеме.

Таким образом, после подачи соответствующих заявлений, происходит погашение ипотеки и снятие обременения с недвижимости. При этом, собственник имеет право обратиться в регистрирующие органы с заявлением о выдаче нового свидетельства о праве собственности, в котором уже будет отсутствовать запись об ипотеке.

Владение информацией по тому или иному вопросу позволяет объективно планировать свое будущее. Чем больше каждый потенциальный заемщик будет знать об ипотеке, тем лучше он будет представлять те трудности, с которым ему придется столкнуться. Такие знания позволяют либо заранее предпринять меры по недопущению неблагоприятного развития ситуации, либо искать альтернативные варианты приобретения недвижимости.

http://www.remontpozitif.ru

ЮСИ.РФ